Enervación del desahucio: Qué es y en qué supuestos se puede aplicar

Cuando el arrendador de una finca se encuentra ante el impago de la renta o el alquiler, puede iniciar un juicio de desahucio. Ante esta situación, el arrendatario tiene varias opciones. Una de ellas es la de ejercitar el derecho de enervación del desahucio.

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Opciones del arrendatario ante una demanda de desahucio

Después de interponer una demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino tiene un plazo de diez días hábiles para iniciar alguna de las siguientes opciones procesales:

  • Desalojar el inmueble y pagar al arrendador.
  • Formular una oposición a la demanda impuesta. En este caso tendrá que alegar las razones por las que no debe las rentas reclamadas, o parte de ellas.
  • Presentar su derecho de enervación del desahucio

Qué es la enervación del desahucio

La enervación del desahucio es un derecho que otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 22.4. Este, da al inquilino la posibilidad de dejar sin efecto la acción de desahucio que se ha impuesto sobre él por no estar al corriente del pago de las rentas.

En otras palabras, se trata de la paralización del proceso de desahucio por el pago íntegro de la deuda.

¿Cuándo se puede aplicar la enervación de un desahucio?

La enervación del desahucio puede realizarse siempre y cuando el pago de la deuda se haga efectivo dentro del plazo de los diez días siguientes hábiles a aquel en el que el inquilino recibió la demanda.

De no pagarse en este plazo, el arrendatario no podrá seguir en el inmueble.

Casos en los que es posible enervar un desahucio, y casos en los que no

Los inquilinos solo pueden beneficiarse de este derecho una ocasión. Aunque esta oportunidad única puede verse afectada si el cobro no tiene lugar por causas imputables al arrendador.

Además de si ya se ha enervado una vez antes el proceso de desahucio, este tampoco podrá pararse si el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado en este plazo.

Otro caso en el que este derecho tampoco puede darse, es cuando el inquilino realiza el pago de la renta y las cantidades debidas una vez que hayan transcurrido los diez días hábiles siguientes a ser emplazado de la demanda de desahucio por falta de pago.

¿Cómo se puede enervar un desahucio?

Para poder parar el desahucio, haciendo uso del derecho de enervación, el inquilino debe pagar todas las rentas y cantidades debidas por el arrendamiento. Este pago no solo está conformado por la cantidad que se reclama en la demanda de desahucio. El arrendatario también deberá realizar el pago de las rentas y cantidades asimiladas a la renta que hayan vencido hasta la fecha de pado (incluidos los diez días hábiles). Esto quiere decir que también deberá pagar los gastos relativos a la factura del agua, la luz, el ibi, etc.

En este punto se tendrá que comprobar que regulación sobre el devengo de la renta se establece en el contrato; si este se da por mensualidades vencidas, anticipadas o dentro de un día determinado de cada mes. Ya que dependiendo del régimen que aparezca en el contrato, el importe que tendrá que pagar el inquilino para frenar el desahucio podría variar de manera significativa.

Respecto a la forma de pago, el inquilino podrá hacerla mediante alguna de las siguientes formas:

  • Con un pago directo al arrendador
  • Consignando la cantidad que se debe en la cuenta del juzgado habilitada para realizar estos pagos
  • Mediante un pago notarial. En este caso, en lugar de consignar el dinero en el juzgado, se hace a través de un notario

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