Gastos hipotecarios: consumidor vs banca

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Notaría, registro, gestoría, tasación… Al iniciar la apertura de una hipoteca, son muchos y muy costosos los trámites de obligado cumplimiento para el consumidor. Al menos lo eran hasta hace poco, y es que los gastos hipotecarios ya no son únicamente cosa de una parte.

Consumidor vs Entidad bancaria

Los gastos hipotecarios hacen referencia a los costes generados de suscribir un préstamo con garantía hipotecaria, que no son otros que la notaría, el registro de la propiedad, gestoría, el gasto de tasación del inmueble y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Esta serie de gastos se puede reclamar judicialmente desde que el Tribunal Supremo decretara su nulidad en 2015 por estar el consumidor obligado a abonarlos en su totalidad a través de una cláusula del contrato que no había sido negociada ni consentida.

A raíz de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, del 16 de junio de 2019, es importante tener en cuenta la fecha de firma del contrato de préstamo a la hora de reclamar, ya que va a determinar en qué condiciones el consumidor podrá solicitar los gastos hipotecarios en relación al reparto entre el cliente y la entidad bancaria.

Así, para dotar al escrito de mayor transparencia y equilibrio, La nueva Ley Hipotecaria determinó un reparto de los gastos más equitativo entre las dos partes, resultando así:

Gastos de notaría: Cliente y banco al 50%.

Gastos de gestoría y registro: Banco al completo.

Gastos de tasación: Cliente al completo.

Gastos del impuesto de actos jurídicos documentados: El consumidor debe tener en cuenta la fecha de noviembre de 2018, ya que, si la hipoteca se firmó con anterioridad, los gastos pertenecen al banco, mientras que, si es posterior a esa fecha, corresponden al cliente.

 

Los afectados de esta polémica

Esta medida podrá ser acogida por toda aquella persona que haya firmado un contrato con garantía hipotecaria que incorpore la cláusula nula que atribuye todos los gastos de la hipoteca al consumidor, independientemente de la fecha del contrato.

Este supuesto también recoge a esas personas que pagaron los costes de una hipoteca sobre una vivienda que posteriormente fue vendida. En este caso, se pueden reclamar los gastos de la hipoteca pese a que ésta ya haya sido pagada.

 

 El reparto antes de la nueva Ley Hipotecaria

Antes de la llegada de la nueva Ley Hipotecaria, el 16 de junio de 2019, las hipotecas firmadas con anterioridad quedaban afectadas por la práctica habitual de las entidades bancarias, que no era otra que la de imponer todos los gastos de la hipoteca al cliente.

No fue hasta 2015 cuando el Tribunal Supremo determinó el carácter abusivo de este tipo de cláusulas que hacían recaer en el consumidor la totalidad de los costes en la firma de un contrato de préstamo hipotecario, produciéndose desde entonces una serie de sentencias por parte del Supremo en lo relativo a estos gastos sobre quién y en qué medida debían hacer frente.

Finalmente, teniendo en cuenta la jurisprudencia más actual, para las hipotecas firmadas con anterioridad a la nueva Ley Hipotecaria, esto es, antes del 16 de junio de 2019, los gastos se pueden reclamar atendiendo a lo siguiente:

Gastos de notaría: Igualmente, al 50% entre el cliente y el banco

Gastos de gestoría y registro: El banco asume todos los costes

Gastos de tasación: El banco responde al 100%

Gastos del impuesto de actos jurídicos documentados: El consumidor debe tener en cuenta que el Gobierno aprobó en noviembre de 2018, mediante Real Decreto, la modificación del artículo 29 de la Ley que regula este impuesto, atribuyendo el pago a la entidad bancaria.

 

Plazo para la reclamación de gastos hipotecarios

El plazo máximo para presentar una reclamación de gasto hipotecario es a día de hoy objeto de discusión entre los juristas. Para el Tribunal Supremo, el plazo de prescripción debería ser de cinco años teniendo en cuenta el Código Civil, aunque ni siquiera el Alto Tribunal tiene del todo claro desde cuándo debe contar ese plazo.

Esto ha llevado al Supremo a poner el tema en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, presentando una cuestión prejudicial el pasado 23 de junio de 2021 de la que todavía no existe resolución al respecto que indique al consumidor hasta cuándo puede reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonado.

La complejidad de este asunto obliga, como indica la firma granadina Jurand Abogados, al consumidor a poner este asunto en conocimiento de un equipo especializado, y es que son muchas las dudas que presenta esta medida desde que se esclareciera a mediados de 2019.

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