En nuestro despacho de abogados de Granada y Madrid, nuestros expertos en derecho bancario e hipitecario llevan años asesorando y llevando casos de clientes de diversos bancos que se han visto perjudicados por las clausulas abusivas de sus hipotecas. Tras un largo tiempo de espera, la Sala Primera del Tribunal Supremo ratifica la nulididad de los gastos hipotecarios. Siempre que estos impliquen un desequilibrio notable entre los derechos y obligaciones de las partes de un contrato hipotecario.

¿Qué dicta la sentencia del Tribunal Supremo?

Tras declararse nulas las cláusulas de determinados contratos de hipotecas, por ser éstas abusivas y atribuir todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal tenía el deber de analizar a quién correspondía responder por cada uno de los gastos cuestionados.

En este caso, los gastos se corresponden con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos notariales y los gastos registrales.

Para ratificar la nulidad de los gastos hipotecarios, la Sala resuelve el recurso aplicando las normas de derecho nacional vigentes a la fecha de constitución del préstamo, según las cuales el principal sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el prestatario.

Por tanto, por la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16 de julio de 2020, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el banco y casa la sentencia de apelación en el sentido de dejar sin efecto la condena al banco a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, respecto de los gastos notariales, le condena a restituir la mitad. Antes de la sentencia que ratifica la nulidad de los gastos hipotecarios, el Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda, declaró la nulidad de la cláusula de gastos y condenó al banco a restituir a la actora los gastos notariales y registrales. La AP Bizkaia revocó la sentencia de primera instancia y condenó al banco a devolver también el impuesto de actos jurídicos documentados.

¿Quién debe hacerse cargo de los gastos notariales de una hipoteca?

Los gastos notariales que se generan al otorgar la escritura de una hipoteca corresponden a partes iguales al prestamista y al prestatario. Ya que se entiende que ambas partes tienen la condición de ‘interesados’ que sustenta el Reglamento Notarial el pago de estos gastos. Por parte del consumidor, por obtener un préstamo, y por parte del banco, por la garantía hipotecaria.

Los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco

Según lo que se establece en el arancel de los registradores de la propiedad, los gastos propios del registro de la propiedad corresponden al banco. Ya que es ésta la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaría.

Con esta ratificación de la nulidad de los gastos hipotecarios, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha refrendado plenamente lo acordado en su día por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto de estos gastos.

Esta es finalmente la postura del Alto Tribunal sobre el recurso de casación presentado por el Banco Santander respecto de la sentencia 3/2018, de 10 de enero, dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizkaia, sobre las condiciones generales de contratación de una hipoteca en la que el consumidor cargó con todos los gastos, por un importe de unos 1.486 euros, y que pedía la nulidad de la cláusula sobre el pago de los mismos y la devolución del dinero pagado de más e intereses.

Por su parte, la entidad financiera alegaba que la sentencia recurrida imponía el pago del impuesto sobre AJD y la totalidad de los gastos notariales y registrales al prestamista. En vez de atender a lo establecido legal y reglamentariamente respecto de cada uno de esos gastos.

La postura del Alto Tribunal no coincide con la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, que hace unas semanas dictaminó que el banco debía asumir todos los gastos de constitución del préstamo al 100%, salvo el AJD (notaría, registro y tasación).

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